原標(biāo)題：未婚先貸，變心了怎么辦？

未婚先貸，變心了怎么辦？

在“接力貸”“零首付”“百歲貸”等樓市爭(zhēng)議措施輪番上演之際，又一離奇的房貸產(chǎn)品“連心貸”冒出，引發(fā)關(guān)注。

未婚男女朋友申請(qǐng)“連心貸”，共同償還房貸，細(xì)想之下無(wú)疑有較大風(fēng)險(xiǎn)；更令人不解的是，這次“連心貸”做法，出在全面貫徹房住不炒的雄安。

對(duì)此，相關(guān)方面有何最新說(shuō)法？住房市場(chǎng)，究竟該如何遏制沖動(dòng)？

建議領(lǐng)證之后再貸款

有消息稱(chēng)，隨著雄安新區(qū)第一個(gè)商品房項(xiàng)目華望城上市，農(nóng)行雄安新區(qū)相關(guān)支行針對(duì)雄安新區(qū)的購(gòu)房者，推出“連心貸”房貸產(chǎn)品。

華望城項(xiàng)目。圖/劉德炳

所謂“連心貸”，主要以未婚男女朋友作為共同還款人，向銀行申請(qǐng)房貸，銀行將根據(jù)雙方信用狀況、收入狀況以及二者關(guān)系等材料進(jìn)行審定。

2月22日，農(nóng)行總行工作人員告訴中國(guó)新聞周刊，存在“連心貸”這款產(chǎn)品，主要是為增強(qiáng)還款能力，未婚男女朋友共同向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款，不過(guò)，具體辦理情況還需要和分支機(jī)構(gòu)進(jìn)一步了解。

事實(shí)上，“連心貸”作為一款住房貸款產(chǎn)品由來(lái)已久。

在農(nóng)業(yè)銀行的官網(wǎng)上，曾于2014年7月刊發(fā)一篇文章，其中寫(xiě)道：男主人公鄭志了解到農(nóng)業(yè)銀行新推出了一種“連心貸”的房貸產(chǎn)品，未婚的男女朋友可以作為共有權(quán)人一起申請(qǐng)貸款，并一起作為新房的所有權(quán)人。這樣的貸款產(chǎn)品，也可以讓雙方的權(quán)利和義務(wù)更加平等明晰，少了不少還款方面的壓力。

2月23日，在進(jìn)一步求證中，農(nóng)行雄安新區(qū)相關(guān)支行工作人員告訴中國(guó)新聞周刊，農(nóng)行近期在雄安新區(qū)推出過(guò)這款產(chǎn)品，但是現(xiàn)在不建議購(gòu)房者使用“連心貸”。

他進(jìn)一步表示，針對(duì)雄安新區(qū)華望城項(xiàng)目，信貸方面設(shè)置了公積金貸款和住房按揭貸款等渠道，基本上可以滿足購(gòu)房者的需求，建議購(gòu)房者走這些常規(guī)的貸款。

對(duì)于部分購(gòu)房者一方支付能力和償還能力有限的情況，這位工作人員表示，如果男女朋友兩方確實(shí)想共同作為購(gòu)房還款人，建議領(lǐng)證之后再辦理購(gòu)房貸款手續(xù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“連心貸”和近期熱議的“接力貸”“百歲貸”有相似性，都涉及多個(gè)還款人共同償還房貸。

從實(shí)質(zhì)上看，“連心貸”是一種增信措施。根據(jù)“連心貸”貸款和還款規(guī)則，由于將未婚男女朋友兩方作為共同還款人，這意味著貸款額度更高，支付和還款能力更強(qiáng)，住房消費(fèi)動(dòng)能更足。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向中國(guó)新聞周刊表示，這種做法是對(duì)購(gòu)房按揭貸款的一種創(chuàng)新，主要是針對(duì)未婚的男女朋友群體，這種做法無(wú)疑是為了推動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)，進(jìn)一步刺激樓市交易。

雄安首個(gè)商品房迎來(lái)市場(chǎng)檢驗(yàn)

從雄安新區(qū)推出的首個(gè)商品房項(xiàng)目華望城來(lái)講，確實(shí)有一定吸引力，或能引發(fā)市場(chǎng)的消費(fèi)沖動(dòng)。

官方資料顯示，華望城由中國(guó)雄安集團(tuán)城市發(fā)展投資有限公司開(kāi)發(fā)，是一個(gè)集居住、辦公和商業(yè)為一體的綜合體項(xiàng)目。目前推出的住宅總層高十層左右，一梯兩戶，戶型有兩居室、三居室和四居室，面積從76平方米到170平方米，價(jià)格從11000元/平方米到14000元/平方米不等。

華望城項(xiàng)目。圖/劉德炳

首先是該項(xiàng)目位置相對(duì)較為優(yōu)越。華望城置業(yè)顧問(wèn)告訴中國(guó)新聞周刊，華望城位于雄安容東片區(qū)東南部，與雄安啟動(dòng)區(qū)是一路之隔，是未來(lái)雄安新區(qū)的核心區(qū)域，離軌道交通R1線不遠(yuǎn)，居住生活便利。

與此同時(shí)，從價(jià)格來(lái)看，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格在11000—14000元/平方米之間，均價(jià)在13000元/平方米左右，作為北京集中疏解地，這一價(jià)格遠(yuǎn)低于北京房?jī)r(jià)，也低于燕郊房?jī)r(jià)。

此外，該置業(yè)顧問(wèn)表示，該項(xiàng)目是現(xiàn)房交房，預(yù)計(jì)在今年3月份交房即交證，且為精裝修，小高層板樓，戶型也較好。以其中148平方米的戶型來(lái)看，四室三衛(wèi)，開(kāi)間較大，單價(jià)在13000元/平方米出頭，是華望城備受關(guān)注的戶型。

不過(guò)，不管是項(xiàng)目的品質(zhì)，還是其性價(jià)比，究竟能不能通過(guò)消費(fèi)者的考驗(yàn)，隨著購(gòu)房節(jié)點(diǎn)的推進(jìn)，時(shí)間將會(huì)給出答案。

據(jù)了解，在今年2月一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，華望城推出了1100多套住宅。

上述置業(yè)顧問(wèn)告訴中國(guó)新聞周刊，2月18—20日，每天都有幾百組購(gòu)房者，其中2月20日有200組購(gòu)房者，以從北京疏解到雄安的企業(yè)員工為主。

不過(guò)，2月21日，中國(guó)新聞周刊注意到，在華望城售樓處，前來(lái)看房的數(shù)量大幅下降，只有幾組購(gòu)房者來(lái)看房。

對(duì)此，上述置業(yè)顧問(wèn)表示，這是由于前期積累的購(gòu)房資格已集中釋放，截至2月21日，已有900多個(gè)意向客戶，后續(xù)還在增加。

一方面，這一項(xiàng)目還是獲得了購(gòu)房者有些積極的回應(yīng)；但另一方面，相比于很多熱銷(xiāo)盤(pán)意向客戶遠(yuǎn)超于房源的狀況而言，這一項(xiàng)目意向客戶與房源的比例并不高。

住房消費(fèi)不要沖動(dòng)

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這主要是因?yàn)槿A望城項(xiàng)目設(shè)置了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件。

據(jù)上述置業(yè)顧問(wèn)介紹，雄安新區(qū)的購(gòu)房資格是，具有北京戶口、在雄安新區(qū)積分落戶、有雄才卡、有單位開(kāi)具的人才證明、在雄安新區(qū)繳納社保滿5年，這5個(gè)條件滿足其中1個(gè)才有資格在雄安買(mǎi)房。而且，對(duì)于潛在購(gòu)房者，相關(guān)部門(mén)會(huì)首先進(jìn)行資格審核，通過(guò)之后才能看房交意向金。

在限購(gòu)限售方面，雄安規(guī)定，一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅房或者共有產(chǎn)權(quán)住房；商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年之后才可以交易。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，雄安新區(qū)走的不是大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的模式，其商品住房是作為一種城市居住配套設(shè)施而存在的，其購(gòu)房準(zhǔn)入門(mén)檻、限售條件等都較為嚴(yán)格，全面體現(xiàn)了房住不炒的理念。

此外，華望城項(xiàng)目的總價(jià)對(duì)市場(chǎng)也有一定的考驗(yàn)。以華望城135平方米、148平方米的主力戶型來(lái)看，以13000元/平方米的單價(jià)計(jì)算，其總房?jī)r(jià)在170萬(wàn)—200萬(wàn)元之間，對(duì)部分群體而言仍有一定的壓力。

對(duì)此，一位參與了雄安新區(qū)住房保障體系設(shè)計(jì)的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)新聞周刊，雄安新區(qū)的商品房采用成本法定價(jià)，其中兼顧了合理利潤(rùn)，但利潤(rùn)空間并不大，如果沒(méi)有基本的利潤(rùn)，那么商品房項(xiàng)目難以推進(jìn)，這對(duì)于雄安的開(kāi)發(fā)建設(shè)是不利的。

此前，一度有消息稱(chēng)，雄安新區(qū)的房子將“只租不售”。

根據(jù)目前規(guī)劃，雄安新區(qū)正建立涵蓋“商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房、保障性租賃住房”四類(lèi)房源的租購(gòu)并舉的住房體系。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“去地產(chǎn)化”并不代表“去市場(chǎng)化”，各類(lèi)住房產(chǎn)品都是為了吻合住房消費(fèi)的多層次需求，銷(xiāo)售型住房項(xiàng)目有其存在價(jià)值。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華告訴中國(guó)新聞周刊，從生命周期需求看，租和購(gòu)都是有需要的。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，在討論雄安住房體系的時(shí)候，不同單位有不同的意見(jiàn)，一度有過(guò)分歧，但最終達(dá)成共識(shí)，“只租不售”將造成太大的資金壓力，這并不符合實(shí)際狀況，也不符合租購(gòu)并舉的住房設(shè)計(jì)理念。而且，從雄安的租售房源占比來(lái)看，雄安新區(qū)在租賃房源方面的建設(shè)力度是較大的，在全國(guó)層面具有一定的突破意義。

截至目前，雄安新區(qū)已完成土地出讓市場(chǎng)化項(xiàng)目13個(gè)，共計(jì)456萬(wàn)平方米。其中，商品住房184萬(wàn)平方米，共有產(chǎn)權(quán)住房40萬(wàn)平方米，機(jī)構(gòu)租賃住房154萬(wàn)平方米，保障性租賃住房78萬(wàn)平方米。其可售住房共224萬(wàn)平方米，占比49%；租賃住房共232萬(wàn)平方米，占比51%。

鄒琳華表示，從目前看，雄安走的是租購(gòu)并舉的路線，并非傳言的只租不售，但租賃住房的比重確實(shí)比較大。對(duì)于部分剛參加工作不久的年輕人而言，在雄安租售同權(quán)的制度設(shè)計(jì)之下，其體量較大的租賃住房將是很好的過(guò)渡產(chǎn)品，可以先租后購(gòu)。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，如果通過(guò)“連心貸”買(mǎi)房，無(wú)疑是透支其消費(fèi)能力，這顯然有違雄安拒絕投機(jī)炒房的初衷，原本的信貸扶持政策也可能適得其反。

王玉臣表示，“連心貸”具有很高的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟男女朋友關(guān)系并不一定穩(wěn)定，未來(lái)可能出現(xiàn)貸款償還糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等，作為購(gòu)房人，還是要慎重選擇。

他建議，不管是面對(duì)“連心貸”，還是“接力貸”“零首付”“百歲貸”等，購(gòu)房者務(wù)必要保持理性，在堅(jiān)持“房住不炒”的大前提下，結(jié)合個(gè)人實(shí)際情況全盤(pán)考慮，不要沖動(dòng)消費(fèi)。

作者：劉德炳